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物業服務呼喚有效管理 ——我市物業服務情況現狀調查
黑龍江新天房地產集團 發布日期:2011-08-08 來源:

        近幾年,我市的住宅市場快速發展,與房地產行業相隨相伴的物業服務企業也逐步發展壯大起來。目前,齊齊哈爾市共有物業服務公司114家。其中,一級資質1家,二級資質3家,三級資質110家,年末從業人員3896人,服務面積2557萬平方米。從近幾年我市物業服務的發展趨勢看,物業服務企業數量不斷增加,服務面積逐漸擴大,隨著住宅小區化,物業管理行業日漸壯大,為小區有序運行做出了貢獻。但在物業服務過程中也顯露出一些問題,導致物業服務效率低,企業盈利能力較差,影響了物業服務產業的健康發展。
        物業企業:收費難經營舉步維艱
        物業公司是微利性服務企業。我市物業服務企業的發展形成大致有三種模式,一是由原市政房管部門改制組建;二是由開發商自己組建或委托物業公司進行管理;三是由一些部門和單位的原有后勤部門轉制后組建。其中,大多數物業服務企業存在物業費收取難、企業負擔重,經營困難等問題。從2010年物業管理企業年報看,有的物業管理企業收取的物業費甚至不足以支付人員工資。據國家統計局齊齊哈爾調查隊的調查,黑龍江新天物業集團的物業費收繳率在50-60%之間,2010年實收物業費551萬元,而職工的應付工資就達565萬元,每年要靠集團其他業務盈余補貼200-300萬元,企業才能維持經營。齊車物業公司的收費率達到90%以上,每年收取物業費200多萬元,而企業每年固定支出就達650萬元,虧損的400多萬元要靠工廠來彌補。
        據了解,除了勞動力和材料價格不斷上漲,導致企業運營成本不斷提高因素以外,究其原因,遺留問題多,直接造成物業服務先天不足,物業服務無法到位,導致收費難。同時,部分企業服務工作有折扣,影響了物業收費。在物業服務工作中,由于物業服務費收不到位,特別是老破舊樓房收費率更低,不少物業服務企業收支難以平衡,入不敷出,從而降低服務標準,對小區設備維護、清潔、綠化投入等工作打折扣,引起住戶不滿,雙方陷入了物業服務企業抱怨收費不到位而無法提供服務,業主抱怨服務質量低劣而不愿繳費的怪圈。另外,部分物業管理企業承擔了水電費收取和供暖等應由相關部門承擔的社會和經濟責任,增加了物業管理企業的運營成本。
        業主:服務素質參差不齊
        很少的物業公司能做到日常的臨時事件及時通知住戶。而最普遍的小區路面、樓道的清潔工作也讓業主們頗有微詞,家住安智小區29號樓一單元的趙大娘說:“年年都向物業交樓梯清掃費,可也沒見什么人來打掃過,樓道里犄角旮旯兒都是灰”。
        記者在走訪了市內幾個小區后發現,小區業主對居住小區管理的總體評價滿意度不是很高。大多數業主都不是很熟悉物業管理的工作人員,當家中出現各種各樣的物業問題時,時常是“手足無措”。加之物業管理的工作人員素質參差不齊,一些業主經常被物業“晾”在一邊,有的企業還存在無證上崗的現象。
        為了維護小區的安全,很多物業公司都聘用了小區保安,但當記者問及小區保安是否盡職盡責時,一些業主普遍認為,保安工作形式多于實質,作用沒有充分發揮。業主張先生說,保安通常都是在小區站站門崗,很少看見保安在小區內巡邏查看。有的小區保安對人的防范很“較真兒”,可小區里居然經常丟自行車。
建議:創新機制鼓勵業主自治
        理順物業管理體制,強化物業行業自律機制。首先,整頓企業規模,對服務面積較小的企業進行整合,通過政策扶持積極鼓勵物業服務企業兼并、合并,樹立品牌,做大做強物業服務企業。其次整頓企業資質,強化檢查考核、資質審定、從業人員業務培訓等工作措施。再次整頓從業隊伍,加強物業服務企業的制度化、規范化建設,對不符合要求和規定的物業服務企業及物業服務人員,堅決吊銷執照,注銷上崗資格證書,維護良好的市場秩序,促進物業服務行業服務水平不斷提高。
        加強服務,建立物業服務提前介入機制。從工程項目規劃立項開始,物業服務應同步介入對小區公共設施的功能、布局、管網建設等提出專業的、合理的建議供開發建設企業,為后期物業服務打下基礎。在物業服務企業引導業主理性維權的同時,緊密聯系房地產開發商,不斷完善物業功能,確保物業建設質量和配套設施設備的齊全及有效維修養護。
        探索建立物業服務矛盾糾紛調處新機制。可以將業主自治機構的管理納入社區管理范圍。業主委員會應當自覺接受社區居委會指導,參加社區居委會舉辦的各項活動。同時,社區居委會應該參與到業主委員會中來,對業主與業主之間,業主委員會與業主之間,業主、業主委員會與物業服務企業之間出現的各種矛盾和糾紛,社區居委會應當主動出面協調處理,街道辦事處應當予以協調幫助。

        來源:2011年8月6日《齊齊哈爾日報》2版要聞

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